結論
土地探しは不動産屋に単独で乗り込まずハウスメーカーや工務店の人間と一緒に土地探しをした方が良いです。
そして造成費用は掛かるのか？
接道が私道旗竿地の場合、侵入路は誰の所有権なのか？
については最低限確認した方が良いです。
土地について詳しい知り合いが居なければ、住宅会社の人に一度土地を見てもらってから土地契約をしましょう。。。
✳︎あくまでも末路くんの見解です。
地場の不動産屋
いざ家を建てると決心しましたが、その後どういう行動をすれば良いか皆目検討もつきませんでした。
姉夫婦がすでに私の建築希望エリアで注文住宅を建て、居住住みだったので色々と助言をもらいました。
その結果、まずは住宅会社へ行く前に不動産屋へ行き、土地を購入する事にし土地探しを開始しました。
しかしこのやり方は後々かなり良くないやり方だったという事に気がつくのです。。。
①.地場の不動産屋
地場の不動産屋でかなり狭いエリアの土地しか扱っていないのですが、そのエリア内では一番力を持っているような不動産屋でした。
地主が土地不動産屋に売りに出した場合、一週間以内にレンズという土地情報サイトに登録する義務があるのですが自分たちで売りたいので一週間の間はサイトに掲載せずに隠し持っている事があります。
その土地を紹介してもらうには何度か足を運んで不動産屋とコミュニケーションを取ればその土地を紹介してもらえる事があります。
そういった土地は条件が良いため、中々アットホームやスーモに掲載される前に売り切れてしまうので
土地選びの注意事項
①.造成費用がかかる
知っている人からすらば当たり前の話ですが、売りに出ている土地はそのまま家が建てられないことがあります。
接面道路より土地が低ければ盛り土をして高さを出さなけばならないですし、周りが田んぼ等の場合は擁壁を立てて、土が隣地に流れないようにしなけばなりません。
この造成なのですが想像以上に費用が掛かることがあります。
不動産屋によっては造成費用のことは言わずに「ここは良い土地ですよ！」なんて勧めてきたりなんてこともあります。
この土地は自信を持ってお勧めします！(売り残り)
私の場合ですが、紹介してもらった土地は接道が西面道路で東西に長めの100坪強の土地でした。
南面は空き地で南面に広く窓を取れる良い土地だと説明されました。(↓こんな感じの土地です。)
付近の地盤も特に問題無く、地盤改良の可能性は低い。
側溝が整備されていなかったの外構で側溝を造る必要があったのですが1.5万円/m程度、20万円くらいで造れると説明されました。
結果、土地契約後に外構業者に土地を見てもらい見積りを出してもらった所側溝で90万円、接道より土地の高さが低いため盛り土の必要があり、盛り土で40万円で家を建てれる状態にするためには最低限130万円は費用が掛かるという内容でした。
②.接道が私道の場合は要注意
図のような土地の場合、侵入路がAの所有地の場合があります。
いざ通行しようとするとA所有者が通行を許可しないという場合があります。
その場合、事前にA所有者と通路の利用契約を交わす必要があります。
土地購入後に許可が降りないなんてことになれば悲惨ですよね。。。
可能ならば袋地は避けた方が無難です。
袋地に関しては更に懸念点があり、進入路は私道のため管理が市や行政の管理管轄ではなく自分たちで管理する必要があります。
道路の補修、私道下に引かれている水道菅、ガス管等のメンテナンスも自分たちで行う必要があります。
③.住宅会社の営業マンを頼ろう！
不動産屋は土地の専門家であって家に関しては素人です。
不動産屋の説明を全て間に受けてしますと思わぬ費用が発生してしまうのです。
なのでそこは家のプロのハウスメーカーや工務店の営業マンに一度土地を見てもらい懸念事項を確認してもらいましょう。
先に挙げた造成費用発生の有無、私道の権利の確認等営業マンが必死に調べてくれます。(成約すれば自分の契約になりますからね)
また土地探しを不動産屋ではなくハウスメーカーや工務店の方で探してもらうのも一つの手です。
特にハウスメーカーは資金力が豊富なので広い土地を一括で購入し、区分けして分譲している時があります。
建築条件が付きますが良い土地をハウスメーカーで囲っている場合があります。
そのハウスメーカーで契約をするかは別として土地探しを依頼するのも良い手の一つになります。
終わり
私のように土地を購入してから余分な出費が掛かることが発覚したなんてことにならないように気をつけましょう！(泣)
それでは次回、ハウスメーカーvs.工務店で！
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